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【古家付き土地の売り方】<br>更地にすべき？そのまま売るべき？｜なかざわ不動産からのお知らせ・ブログ

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相続・空き家・空き地対策

【古家付き土地の売り方】
更地にすべき？そのまま売るべき？

【古家付き土地の売り方】<br>更地にすべき？そのまま売るべき？

「相続した家をどうするか迷っている」

「古家が建っている土地は、更地にしたほうがいいの？」

こうした相談は鹿児島でも非常に多く寄せられています。

特に築30年以上の古家付き土地を売却する際は、「解体してから売るか」「そのまま売るか」が大きな分かれ道になります。

この記事では、

  • 古家付き土地とは何か

  • 更地にするメリット・デメリット

  • 鹿児島での市場動向や事例

  • そのまま売っても価値があるケース

    を分かりやすく解説します。

1. 古家付き土地とは？定義と現状

「古家付き土地」とは、建物が老朽化していて資産価値がほとんどない状態の土地のことを指します。

一般的に築30年以上の木造住宅や、リフォームに多額の費用がかかる住宅が該当します。

▶古家付き土地の売却が増えている背景

鹿児島市・姶良市・日置市などでは、

  • 相続後に誰も住まなくなった実家

  • 空き家として長年放置された住宅

  • 建物が古くリフォーム費用がかさむ家

    といった「古家付き土地」の売却相談が増えています。

鹿児島県全体でも空き家率は全国平均を上回る水準にあり、

「古家をどうするか」問題は避けて通れないテーマです。

2. 更地にして売るメリット・デメリット

「古家付き土地を売る前に、まず解体して更地にした方がいいのでは？」

と考える人も多いでしょう。

しかし、更地にするかどうかは慎重な判断が必要です。

✅更地にするメリット

  1. 買い手のイメージがしやすい

    新築を建てたい人にとって、建物がない土地は検討しやすい。

    間取りや建築計画が立てやすく、購買意欲を高めます。

  2. 売却スピードが上がる可能性

    特に鹿児島市の中心部（荒田・下荒田・紫原など）では、更地の需要が高く、買主が早く見つかる傾向があります。

  3. 老朽化リスクの回避

    放置による倒壊・火災・害虫などのリスクを減らせます。

⚠更地にするデメリット

  1. 解体費用がかかる

    鹿児島の木造住宅の平均的な解体費用は以下の通りです。

建物の構造 坪単価 30坪の目安費用
木造住宅 約4〜5万円 約120〜150万円
鉄骨造 約6〜8万円 約180〜240万円
RC造（鉄筋コンクリート） 約8〜10万円 約240〜300万円

この費用は売主負担になるため、解体後の売却価格によっては赤字になることもあります。

  1. 固定資産税が上がる

    更地にすると住宅用地の軽減措置（最大1/6）が外れ、固定資産税が最大6倍に上がるケースがあります。

    売れるまで時間がかかると、その税負担が大きくのしかかります。

  2. 買主によっては古家が必要な場合もある

    「リフォームして住みたい」「古民家カフェにしたい」など、建物を活用したい買主も存在します。

3. そのまま売るメリット・デメリット

「古家付きのまま売る」方法にも、実は多くのメリットがあります。

✅そのまま売るメリット

  1. 解体費用をかけずに売却できる

    初期費用を抑えてスピーディに売却できます。

    鹿児島では「古家付きで現状渡し」を希望する買主も多く、リフォーム業者や投資家が買うケースもあります。

  2. リフォーム・再利用の需要がある

    鹿児島市内では、古民家リノベーションの人気が高まり、築40〜50年の家を再利用する動きも増えています。

    「古さ」を魅力に感じる層もいるため、リフォーム可能な状態ならそのまま売る選択も有効です。

  3. 税金の軽減が維持できる

    建物が残っていることで、固定資産税の住宅用地軽減（1/6）が適用され、売却までの税負担を抑えられます。

⚠そのまま売るデメリット

  1. 買主が限られる

    新築を建てたい人は解体費を負担しなければならないため、購入をためらうことがあります。

  2. 見た目の印象が悪いと売れにくい

    老朽化が進み、雑草や外壁が劣化していると印象が悪く、内覧の時点で敬遠されやすい。

👉 ワンポイントアドバイス：

最低限の清掃や草刈り、外観整備をするだけでも「管理されている土地」という印象を与え、売却しやすくなります。

4. 鹿児島での市場傾向と判断の目安

▶更地向きのエリア

  • 鹿児島市中心部（荒田・上荒田・武・新屋敷など）

  • 駅近・バス沿線エリア

    👉 建築需要が高く、更地の方が買主が早く見つかる傾向。

▶そのまま売るのが向いているエリア

  • 姶良市・日置市・南九州市など郊外

    👉 古家リフォーム・民泊・倉庫利用など、建物付きのまま需要がある。

▶判断のポイント

状況 おすすめの売却方法
建物が老朽化・倒壊の危険 解体して更地に
建物が使用可能・改装で再利用可 古家付きで現状渡し
買主が建築業者・投資家 そのままでもOK
売却スピードを重視 更地（見た目・印象が良い）

5. 売却時の注意点と手順

  1. 現地調査・査定を依頼する

    信頼できる不動産会社に相談し、

    「更地」「古家付き」両方の査定価格を比較しましょう。

  2. 建物の状況を正直に伝える

    雨漏りやシロアリ被害などを隠して売ると、契約不適合責任を問われる可能性があります。

  3. 解体見積りを複数社から取る

    解体費用は業者によって差が大きいので、最低3社の比較が安心です。

  4. 解体後は登記変更を忘れずに

    建物を取り壊したら、「滅失登記」を行う必要があります。

    登記を怠ると、売却時に手続きが滞ることがあります。

6. まとめ｜古家付き土地は「場所」と「費用」で見極めを

古家付き土地を売却する際は、

「解体費をかける価値があるか？」

「そのままで需要があるか？」

を冷静に見極めることが大切です。

鹿児島市など都市部 → 更地で売却が有利

郊外や地方 → 古家付きのまま現状売却も選択肢

まずは、信頼できる不動産会社に「両方の価格シミュレーション」を依頼してみましょう。

思っているより高く売れる可能性もあります。

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