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定期借地権付き物件の所有と売却のリスクとメリット
「毎月の地代は払っているけど、このまま所有していいのかな？」
「借地権付きの家は売れる？価値はつくの？」
鹿児島でも近年、定期借地権付き物件（定借）に関する相談が増えてきました。
土地を“買わずに使える”合理的な仕組みですが、売却時には通常の不動産とは異なる注意点があります。
本記事では、
定期借地権の基本・所有のメリットとリスク・売却のポイント
を鹿児島の事情も踏まえてわかりやすく整理します。
1．定期借地権とは？（基本をサクッと）
定期借地権（定借）は、
「一定期間だけ土地を借りて建物を所有し、満了時には更地で返す契約」のこと。
✔ 一般的には 50年・30年・20年 など長期
✔ 契約更新がない
✔ 期間満了時に建物を解体して返還する
というのが特徴です。
鹿児島でも定借は意外と多い
・鹿児島市中心部の商業エリア
・谷山、鴨池などの住宅用途の一部
・宗教法人や大地主の土地活用
このようなエリアで散見され、「土地は借りる・建物は所有する」というスタイルが選ばれています。
2．定期借地権のメリット
（1）土地代を払わずに“住める”
最大のメリットは 土地購入費が不要 なこと。
同じエリアでも、新築や中古購入より初期費用を抑えられます。
鹿児島市の新築相場が上昇しているなか、
「土地価格が高くてマイホームが手に届きにくい」という家庭に選ばれています。
（2）固定資産税は建物のみ
土地は借りているため、支払う固定資産税は建物分のみ。
年間10万～20万ほど軽減できるケースもあります。
（3）高齢期の住み替えにも選びやすい
期間が決まっているため、
「子どもに土地を残さなくていい」という方にとって合理的。
老後の住替え計画として選ばれることもあります。
3．定期借地権のリスク
メリットがある一方、注意すべき点も明確です。
（1）期間満了で“土地を返さないといけない”
更新できないため、
契約期間が終わると建物を解体して返却する義務 があります。
解体費用も所有者負担。
木造なら100万～200万円前後が目安です。
（2）ローン審査が厳しい場合がある
借地権付き住宅は、
・金融機関の評価が通常より低い
・期間が短いと融資期間も制限される
という理由で、住宅ローンが通りにくいことがあります。
（3）売却価格が通常の住宅より低くなりやすい
理由は以下の通り：
✔ 土地の価値が含まれない
✔ 契約期間が残っている年数で価値が変動
✔ 買取を嫌う不動産会社もある
特に、残存期間が20年以下になると買い手が急激に少なくなります。
（4）地代や更新料は継続して必要
地代は一般的に 月1万～3万円前後。
契約内容によっては改訂（値上げ）の可能性もあります。
4．売却はできる？査定ポイント
結論から言うと、定期借地権付き物件は売却できます。
ただし査定方法は通常の不動産と異なります。
5．査定で見られる主なポイント
（1）定期借地権の“残存期間”
残り期間が長いほど価値が高く、逆に短いほど価格は下がります。
・50年契約で残り40年 → 売れる
・残り15年 → 難易度が高くなる
（2）建物の状態
建物のみの売買になるため、
建物のコンディションは重要な評価ポイント。
・築年数
・耐震性
・リフォーム歴
・シロアリ被害の有無
・雨漏り
などが重視されます。
（3）地代・契約内容
・地代はいくらか
・期間・再契約の有無
・譲渡の制限の有無
これらは買主の負担に直結するため、細かく査定に反映されます。
6．売却時の流れ
これまでの記事と同じ流れでまとめています。
① 物件調査・契約書確認
まず不動産会社が
・借地契約書
・建物の状態
・残り期間
を確認します。
② 査定・売却方針の決定
・相場価格
・広告戦略
・買主のターゲット
などを踏まえ、販売戦略を作成。
③ 地主（底地権者）への通知
定期借地権では、
譲渡にあたり地主の承諾が必要なケースがあります。
鹿児島でも、
法人・寺社・地元大地主が所有する土地では事前調整が必須。
④ 販売活動（ネット掲載・内覧）
一般の中古住宅と同様、内覧を行います。
但し、契約内容の説明が通常より重要になります。
⑤ 売買契約・引き渡し
契約書では
・借地期間の残存年数
・譲渡承諾
・地代
・返還時のルール
などを明確に記載します。
7．鹿児島で売却しやすいエリアの傾向
鹿児島市では、
・中央駅周辺
・鴨池・宇宿
・谷山
など、住宅需要が高いエリアは比較的売却しやすい傾向があります。
また、姶良市・霧島市では、
広めの敷地で建物の状態が良い場合、ファミリー層に人気です。
8．定期借地権付き物件を所有するメリットまとめ
・土地を購入しなくてよい
・固定資産税の負担が軽い
・初期費用を抑えて家を持てる
・子どもに土地を残さなくていい計画にも合う
→ 費用を抑えてマイホームを持ちたい人には向いている
9．所有のリスクまとめ
・期間満了時に更地で返す義務
・売却価格が低くなりやすい
・ローンが通りにくい場合がある
・地代の支払いが続く
・残存期間が短いと売却が難しい
→ 将来的に売却や住み替え予定がある人は慎重に判断が必要
10．鹿児島での定借相談は専門知識が必要
借地権付き物件は、通常の土地・建物の売買と違い、
「契約内容の読み解き」と「地主との調整」が必要になります。
契約書に
・譲渡の制限
・承諾料
・地代改定
などが細かく書かれているため、経験がない不動産会社は対応が難しいことがあります。
鹿児島県内でも、借地に詳しい不動産会社に相談することで、
・適正価格の査定
・地主との事前打ち合わせ
・売却戦略の作成
までスムーズに進められます。
11．まとめ：メリットとリスクを理解して活用を
定期借地権付き物件は、「土地を所有しない」という独自のスタイルが
メリットにもなり、リスクにもなります。
✔ 初期費用を抑えたい
✔ 税負担を減らしたい
✔ 建物の状態が良い
✔ 残り期間がまだ長い
という場合はメリットが大きい一方、
✔ 将来売却する可能性が高い
✔ 残り期間が短い
✔ 地主との調整が心配
という場合は、事前に専門家へ相談することをおすすめします。
鹿児島でも相談が増えているテーマですので、
気になる方は早めに不動産会社へご相談ください。
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