不動産売却の基礎知識
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不動産売却時にかかる税金と節税対策
【鹿児島市】知っておきたい！
不動産売却時にかかる税金と節税対策
不動産を売却するとき、「手元に残る金額はいくら？」と気になる方も多いはず。その際に見落とせないのが【税金】です。
特に初めての不動産売却では、税金の種類や計算方法、節税のための特例制度について正しく理解しておくことが大切です。
この記事では、不動産売却時にかかる代表的な税金の種類や、知って得する節税対策について、具体的に解説していきます。
1. 不動産売却でかかる主な税金とは？
(1)譲渡所得税（所得税・住民税）
不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して課税されるのが【譲渡所得税】です。
内訳は以下のとおり：
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所得税
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住民税
この2つが「譲渡所得」に対して課税されます。
【譲渡所得の計算方法】
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除
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取得費：購入時の物件価格＋仲介手数料＋登記費用など
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譲渡費用：売却時にかかる仲介手数料、測量費、解体費など
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特別控除：最大で3,000万円の特別控除（※条件あり）
(2)登録免許税
登録免許税は、売却に伴う「登記変更」や「抵当権抹消登記」などの際にかかる税金です。
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抵当権抹消登記：1物件につき1,000円が目安
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登記申請は司法書士に依頼することが多く、報酬込みで数万円程度が一般的です。
(3)印紙税
売買契約書を作成するときに貼付する収入印紙にも税金がかかります。
| 契約金額 | 通常税率 | 軽減措置適用後 |
|---|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
2. 売却益が出たときの税率は？
譲渡所得に対する税率は、不動産の保有期間によって異なります。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡（5年以下） | 30％ | 9％ | 39％ |
| 長期譲渡（5年超） | 15％ | 5％ | 20％ |
※5年超が有利です！
相続の場合は、「被相続人が取得した日」から計算されるため、長期譲渡に該当するケースが多いです。
3. 【節税】に役立つ！控除や特例制度まとめ
不動産売却にかかる税金は、以下のような控除制度や特例を活用することで大幅に軽減できます。
(1)3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却したときに使える特例です。
-
最大3,000万円までの譲渡所得が非課税に！
利用条件：
・自分が住んでいた家であること
・売却の前後2年以内に他の居住用財産の特例を使っていないこと など
(2)相続空き家の特例（特定空き家控除）
相続により取得した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
要件：
・相続日から3年以内に売却
・昭和56年5月31日以前の建物
・相続後、空き家のまま、もしくは取り壊して売却すること など
(3)買換え特例
売却益が出た後に、一定の条件を満たす新しい住宅に買い替える場合、課税を将来に繰り延べできる制度です。
-
売却金額が1億円以下であること などの条件あり
4. 節税を成功させるために押さえておきたいポイント
(1)売却前の事前シミュレーションが重要！
「どれくらい利益が出るのか？」「控除の対象になるのか？」をあらかじめ計算しておくと、最適な売却タイミングや手続きが見えてきます。
→ 不動産会社や税理士に早めに相談するのが得策です。
(2)動産会社選びで節税効果も変わる？
経験豊富な不動産会社は、売却価格の最適化だけでなく、節税の観点でもアドバイスしてくれます。
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相続・空き家・古家などに詳しい地域密着の会社を選ぶ
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節税につながる「売り方」「タイミング」を教えてくれる会社は◎
(3)確定申告を忘れずに！
税金の控除を受けるためには、確定申告が必要です。
-
売却翌年の2月16日〜3月15日が申告期間
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控除証明書や契約書、登記事項証明書などが必要になるため、事前に準備しておきましょう。
5. よくある質問（FAQ）
Q. 不動産売却で税金がかからないケースはありますか？
→ 売却益が出ない（赤字）場合、税金はかかりません。さらに、3,000万円控除を使えば税額ゼロのケースもあります。
Q. 税理士に依頼すべきですか？
→ 控除や特例を使いたい、売却額が高額な場合は依頼をおすすめします。
Q. 税金はいつ払う？
→ 原則、売却翌年の確定申告時に一括納付します。
まとめ｜節税は「知っているかどうか」で差が出ます！
不動産売却にかかる税金は、金額が大きくなることもあり、事前にしっかりと把握しておくことが重要です。
特に、「3,000万円控除」や「相続空き家の特例」などは知っていれば活用できる節税策です。
逆に知らないまま進めてしまうと、数百万円単位で損をする可能性も…！
後悔しない不動産売却のために、税金の基礎知識＋専門家への相談を忘れずに。
まずは、信頼できる不動産会社や税理士に相談して、自分に合った売却戦略を考えましょう！
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監修者情報
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店長
叶 大介
