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【ご成約御礼】鹿児島市下福元町 土地
鹿児島市下福元町の土地につきまして、無事に成約となりました。
多くのお問い合わせをいただき、誠にありがとうございました。
ご相談のきっかけ
今回のご相談は、知人の方からのご紹介がきっかけでした。
相続により受け継がれた土地の売却について、ご相談をいただきました。
当該土地は数年前に相続登記を終えていたものの、
特に活用予定もなく、以前から「手放したい」というお気持ちはお持ちだったそうです。
しかし、身近に相談先がなく、不動産会社の選び方も分からなかったため、
なかなか行動に移せずにいたとのことでした。
まずは状況の整理から
まずは「相談だけでも」ということで実際にお会いし、お話を伺いました。
売却する方向で検討したいとのことでしたので、
・都市計画の内容
・売却手続きの流れ
・売却にかかる費用
・手元に残る金額の概算
などについて、一つずつご説明しました。
不動産会社への不安
売主様は、不動産会社と接する機会がほとんどなかったため、
「悪い会社に当たったらどうしよう」
「担当者に騙されないだろうか」
といったご不安も強かったご様子でした。
私自身、不動産業界に転身して10年以上になりますが、
異業種からの転身ということもあり、お客様のお気持ちはよく分かります。
不動産業界には悪意を持って騙そうという人は滅多にいませんが、業界特有の慣習や感覚が、
一般の方々の常識とは大きく離れてしまっている場面を見かけることがあります。
それが、お客様の不信感につながってしまうこともあるのだと思います。
例えば、
・市役所へ書類を取りに行くよう突然お願いされる
・内容をよく理解しないまま書類への署名を求められる
・事前説明のない費用を請求される
といったことが起こると、驚かれるのも無理はありません。
大手だから安心、地元密着だから安心というよりも、
結局は「担当者がどれだけ誠実か」に尽きると感じています。
売却のハードルとなった「指定既存集落」
今回の物件の最大の難点は、「指定既存集落」という規定に抵触する土地であったことです。
細かい説明は省きますが、簡単に言えば、
「敷地面積200㎡以上」かつ「宅地」という条件に該当しない場合、
現在または過去にその地域に住んでいた方しか家を建てられないという規定です。
つまり、「誰でも家を建てられる土地」ではなく、
住宅用地として考える場合、購入できる方がそもそも限定されてしまいます。
鹿児島市内にも「指定既存集落」は複数ありますが、下福元町は特に広いエリアが該当している地域です。
売主様は、ご自身のお土地が「指定既存集落」に該当することをご存じなかったようで、
売却のハードルが高い土地だと知り、大変落胆されていました。
価格設定と売却活動の開始
売却が難しいことについてはご理解いただけたものの、
大切な資産であるため「安売りはしたくない」というお気持ちも強くお持ちでした。
そこで、相場よりはやや低いものの、
必要以上に下げすぎない価格設定で売却活動を開始することになりました。
購入できる方が限られる土地であることから、売主様と私の間では
「数年がかりになるかもしれない」
という覚悟を持ってのスタートでした。
最初の3ヶ月の反応
ポータルサイトに掲載する際には、「指定既存集落」に該当する土地であることをきちんと明記しました。
しかし、販売開始から最初の3ヶ月間は、
その内容を把握していない住宅営業マンや個人の方からの問い合わせが多くありました。
その後は問い合わせが大幅に減少し、私自身も長期化を覚悟していました。
そんな折、「指定既存集落」の条件を満たさない土地でも住宅建築を検討できるという
購入希望者様（その地域で長年住んでいた方）からお問い合わせをいただきました。
条件の調整や交渉を重ね、何とか売買契約へ進める見通しが立ちました。
異例の契約条件
とはいえ、購入希望者様はまだ住宅ローン審査を申し込んでおらず、
建築会社も決まっておらず、家づくりの総予算も固まっていない状況でした。
本来であれば、土地代金の支払時期が未定のお客様からの購入申込はお受けできません。
手付金や決済期日、ローン特約などは売買の根幹をなす条件であり、
双方が合意できなければ契約は成立しません。
しかし今回は、「指定既存集落」の土地という特殊事情もあり、
できる限り買主様のご要望にも寄り添う方針を、事前に売主様と確認していました。
そこで売主様・買主様双方と協議を重ね、
「6ヶ月以内に土地代金を支払う」
という、異例ではありますが双方が納得できる条件で契約を締結することとなりました。
3ヶ月後に無事決済
買主様にも「できるだけ早くマイホームの建築を進めたい」という強い思いがあり、
結果として契約から約3ヶ月後に決済手続きを完了することができました。
当初は売却のハードルが高いため、数年単位の長期戦を覚悟していましたが、
最終的には販売活動開始から1年以内に、無事決済・お引き渡しまで完了しました。
最後に
買主様のご要望もできるだけ考慮しながら、売主様のお気持ちも大切にしつつ進めることができ、
関係者の皆さまにとって良い取り引きになったのではないかと思います。
不動産売買では、一つの案件について多くのやり取りを重ねることになりますので、
どの物件も思い出深いものになります。
今回の物件も、私にとって大変印象に残る案件となりました。鹿児島市で不動産売却のご相談なら「なかざわ不動産」へ
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