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【ご成約御礼】鹿児島市照国町 マンション
鹿児島市照国町のマンションにつきまして、無事に成約となりました。
多くのお問い合わせありがとうございました。
マンションの売却をご検討される際、よくご相談を頂くのが
「リフォームをした方が良いのか、そのまま売却した方が良いのか」という点です。
今回は、法人様からご依頼を頂いたマンション売却案件について、
実際にどのような判断を行い、どのように成約へ至ったのかをご紹介させて頂きます。
同じようにマンション売却をご検討されている方の参考になれば幸いです。
法人所有マンションの売却相談
知り合いの社長様より、会社で保有しているマンションを売却したいとのご相談を頂きました。
これまで賃貸で貸し出していたお部屋でしたが、入居者様が退去されたタイミングで売却したいとのことでした。
その際に悩まれていたのが、リフォームの方向性です。
- そもそもリフォームをした方が良いのか
- 現状のまま売却し、購入者様にリフォームして頂く方が良いのか
- 実施する場合、どこまで手を入れるべきか
この点は、不動産会社の中でも意見が分かれる部分でもあります。
マンション売却でリフォームが重要な理由
私自身、注文住宅・新築建売・中古住宅など幅広く取り扱ってきた経験から感じるのは、
多くのお客様は
「Before → After」
つまり、現状の傷みや汚れのある状態から、
リフォーム後の綺麗な状態をイメージしにくいということです。
業者目線では
「ここは交換すればすぐ綺麗になる」
「この程度なら費用もそこまでかからない」
と判断できます。
しかし一般のお客様は、汚れや傷みを見た時点で物件全体にマイナスの印象を持ってしまい、
候補から外してしまう傾向があります。
そのため、構造や性能に問題がなくても、見た目の印象は売却に大きく影響します。
今回実施したリフォーム内容
社長様と一緒に室内を確認したところ、
築20年前後ではありましたが、全体的に状態は良好でした。
設備も比較的綺麗でしたので、大掛かりなリフォームは行わず、必要最低限に絞りました。
- 食洗機：現状引渡し＋価格調整
- 床：日焼け部分のみ重ね張り施工
- クロス：全室交換（白基調）
- 水回り・室内全体：ハウスクリーニング
内覧時の第一印象を整えることを重視しました。
売却活動で大切にしていること
売却活動において、当社が大切にしているのは
早く・適正価格で成約すること
です。
片手・両手取引にこだわらず、“囲い込み”をせず、
売主様にとって最も早く良い条件で売却できること
を優先しております。
※一般の方にとっては「片手」「両手」「囲い込み」という言葉は
馴染みがないかもしれませんが、
売却活動を進めるうえでは大事な要素の1つになります。
別の記事で詳しく書かせて頂きます。
住宅ローン審査の長期化で決済期日を2度延期
今回の案件では、売買契約後に想定外の出来事がありました。
それは、買主様の住宅ローン審査が予想以上に長引いたことです。
結果として、当初予定していた決済期日を2度延期することとなりました。
法人売主ならではのスケジュール調整
今回の売主様は法人様でしたので、個人売主様とは異なり、
毎月の入金・支払スケジュールが事前に組まれていました。
売買代金の入金も資金計画に組み込まれていたため、
決済延期に伴い、売主様側では
2度にわたるスケジュールの組み直しが必要となりました。
また、経理・総務・役員など複数の関係者がいらっしゃるため、
口頭説明だけでは情報の行き違いが起こる可能性があります。
そのため、買主様から
期日延長に関する覚書
へ署名・捺印を頂き、売主様ご担当者様が社内説明を進めてくださる流れを2度繰り返しました。
契約時に決済期日を再確認していた経緯
実は、購入申込書を頂いた時点で、
ローン特約期日や決済期日がやや短めに設定されていました。
そのため私は、
- 本当にこの期日で問題ないか
- 売主様は急いでいないため、もう少し余裕を持った期日でも構わない
という点を買主様側へお伝えし、
銀行との折衝状況も確認しながら双方へ何度も確認を行いました。
売主様としては、買主様のご希望を汲んだ条件にしたいとのことだったので、
申込書に記載した通りの条件で契約締結しました。
しかし結果としては、やはり期日延長が発生しました。
とはいえ、当初から売主様へ丁寧に情報共有していたこともあり、
大きな混乱なく進めることができました。
不動産売買では、価格だけでなく
決済スケジュールの調整
も非常に重要だと改めて実感した案件でした。
約3ヶ月で無事成約
結果として、当該物件は他の不動産会社様経由のお客様より購入申込みを頂き、
相場程度の価格で約3ヶ月で成約
となりました。
リフォームの範囲を適切に見極め、売却活動と決済調整を丁寧に進められたことが、
今回の早期成約につながったと感じています。
マンション売却では、リフォームの判断やスケジュール調整ひとつで
販売期間や価格に大きく影響します。
ご売却をご検討の際は、物件ごとの状況に応じて最適な方法をご提案させて頂きます。
不動産売買では、1つの案件に関して、
多くのやり取りを重ねることになります。
そのため、どの物件も自然と思い出深いものになります。
本物件も、やはり大変思い出深いものになりました。
信頼は積み重ねでしか生まれません。
今日もその一歩を大切にしています。
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