不動産売却の基礎知識
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不動産会社の「査定～契約」までの流れ
【売却活動の実態】
不動産会社の「査定～契約」までの流れ
〜はじめての不動産売却でも安心できる、鹿児島の実例つき解説〜
不動産の売却は一生に何度もあるものではなく、
「何から始めればいい？」「査定って本当に正しいの？」と不安に感じる方も多くいらっしゃいます。
この記事では、査定 → 媒介契約 → 販売活動 → 契約・引き渡し までの流れを、できるだけわかりやすく丁寧にまとめました。
鹿児島の相場感や、信頼できる不動産会社を選ぶポイントもあわせて紹介します。
1. 売却の第一歩「査定」
売却活動は、必ず“価格を決めること”から始まります。
① 査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類がある
- 机上査定 … 立地や築年数などの情報をもとに算出する簡易的な価格
- 訪問査定 … 実際の建物状態・周辺環境・日当たりなどを確認し、より正確な価格を算出
はじめは机上査定で大まかな価格帯を知り、
「本当に売るかどうか」や「どの会社にするか」を決めやすくなります。
② 査定価格は「相場 × 物件の強み」で決まる
鹿児島市内でもエリアによって価格差が大きく、
例として以下の傾向があります。
- 中心部（中央・郡元・鴨池など）は需要が安定
- ベッドタウン系（吉野・紫原・谷山）も人気が高い
- 坂の多いエリアや駐車場の狭い物件はやや価格が下がる傾向
査定時には、生活利便性・駐車場の広さ・建物状態・眺望 などが評価ポイントになります。
2. 不動産会社と結ぶ「媒介契約」
査定価格に納得し、売却を任せる会社を決めたら「媒介契約」を結びます。
① 媒介契約は3種類
- 専属専任媒介 … 1社のみ。報告義務が最も厳格
- 専任媒介 … 1社のみ。報告は2週間に1回
- 一般媒介 … 複数社に依頼できる
スピード重視で売りたい場合は「専任」がおすすめ。
情報管理が一本化されるため、販売活動の質が上がりやすいメリットがあります。
② 媒介契約のチェックポイント
- 査定根拠を丁寧に説明してくれるか
- 販売戦略（広告・ターゲット・写真撮影）が明確か
- プラス面だけでなく課題も伝えてくれるか
信頼できる会社ほど、「売れる理由」と「売れにくい理由」を
どちらも正直に話してくれます。
3. 実際の「販売活動」の流れ
売却の要となる重要ステージです。
① 広告・写真撮影・チラシ・ネット掲載
- SUUMO・アットホームなどのポータルサイト
- HP掲載
- 現地看板
- 既存のお客様への紹介
写真のクオリティは反響数に直結します。
室内の片付けや清掃を行うことで、魅力がグッと伝わりやすくなります。
② 内見対応
内見時に多い質問は以下の通りです。
- 修繕履歴
- 近隣の環境・騒音
- 駐車場の停めやすさ
- 月々の維持費（固定資産税・管理費など）
不動産会社が立ち会うため、売主さまは事前準備のみで大丈夫です。
③ 価格交渉
購入希望者から指値（値引き希望）が入ることがあります。
売主さまの事情を踏まえつつ
「どこまで下げられるか」「いつまで売るか」を
担当者が一緒に判断していきます。
4. 売買契約と引き渡し
買主が決まったら、売却活動は最終段階に入ります。
① 売買契約
契約では次の内容を細かく確認します。
- 売買価格
- 手付金
- 契約日・引き渡し日
- 契約不適合責任（故障や欠陥に関する取り決め）
- 付帯設備表・物件状況報告書
不明点を残したまま契約すると後のトラブルにつながるため、
少しでも疑問があれば必ず質問しましょう。
② 引き渡し（決済）
司法書士立ち会いのもと、
- 登記の手続き
- 代金の受け取り
- 鍵の引き渡し
を行って完了です。
5. 信頼できる不動産会社の選び方
① 査定根拠の説明がわかりやすい
相場データだけでなく、
購入者のニーズ・内見での反応・過去の成約事例 など、
売れる理由を具体的に教えてくれる会社は信頼できます。
② 担当者のレスポンスが早い
売却ではスピードが命です。
問い合わせ対応が遅いと、チャンスを逃すことも。
③ 地域密着であるか
鹿児島はエリアごとの特徴差が大きいため、
地元の相場・買主層を理解している会社が安心です。
まとめ
不動産売却は、
「査定 → 媒介契約 → 販売 → 契約 → 引き渡し」 の流れで進んでいきます。
一つひとつのステップを丁寧に進めることで、
トラブルを防ぎながら安心して売却を進めることができます。
もし売却をお考えの際は、
「相場の説明が丁寧」「販売戦略が明確」「対応が早い」
この3つを満たしている会社を選ぶことが成功のカギになります。
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監修者情報
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店長
叶 大介
